1月28日凌晨，经济日报在时评栏中就房地产发文，核心思想是“力促房地产与金融正常循环”。
文章强调，坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策。要抓住关键、治病祛根，增强政策精准性、稳定性，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，在动态调整中寻求市场均衡。
01
党媒接连发声定调2023年楼市，
释放4大信号！
1、给开发商信心
给房企输出，不允许房企躺赖。不论是 " 三支箭 "" 金融 16 条 "，还是《改善优质房企资产负债表计划行动方案》的起草，融资层面激励不断。可以看出，政策对房地产企业融资进一步放宽，意味着房地产金融政策进入到一个新阶段，各金融机构将从多个渠道和方位支持房地产企业。
经济日报近日发文《满足民营房企合理融资需求》表示，用好民营企业债券融资支持工具，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。可以说给出了比较具体的民营房企支持方案。
2、给购房者信心
购房者作为房地产终端者，他们虽然是弱势群体，但却决定着市场，无论如何，他们才是最后的决策者，他们买房市场兴，他们不买房市场就不景气，当下正是如此。尽管很多时候并不是他们的本意，但购房者的重要性不言而喻，尤其是当下，可以看到，国家到地方都在不同的方式吸引购房者，向购房者示好。
在提升信心方面，一方面从购房者买房成本入手，一方面从改善房地产市场环境入手。
经济日报此前发文《促房地产需求端发力仍有空间》表示，增强购房者的信心势在必行。针对需求端相关鼓励政策持续出台，将有助于降低购房门槛，减轻购房者资金压力，更好满足刚需和改善性需求，促进住房合理消费。
同时，经济日报还发文，《释放改善性住房需求势在必行》提到，支持住房改善消费，进一步释放改善性需求势在必行。促进住房消费健康发展特别是支持住房改善消费，是恢复和扩大消费的重要内容。将有助于改善房企面临的流动性困境，对于稳市场都很关键。
所以，接下来不难想象，针对住房消费者特别是改善性客群将会有更多的支持政策出台落地，从降低改善性需求购房门槛、优化换房置业流程、加大对改善性需求税费优惠力度等方面着手。
3、化解楼市风险，促进安全交房
2023年的房地产重要工作除了给开发商、购房和市场予以信心外，就是要确保房地产市场能够顺利渡过难关，让房企不能拖累整个行业更不能损害购房者合法权益，所以，必须维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
既要防止房地产问题扩大化，又要确保开发商能够按时按质交房。
除了稳定楼市需求外，另外一个备受外界关注的重点就是防风险。经济日报在文章《房地产健康发展应注重保民生防风险》中表示，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。当前，防范化解房地产市场波动引发的经济波动和金融风险是当务之急。房地产行业当前面临的困境是过去行业“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式积弊已久所产生的必然结果。
需要特别说明的是，往年房地产内容大都跟民生话题一起，今年是在重大经济金融风险下论述的，充分说明防范风险工作成为房地产的一项重要工作。今年将以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险，重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。
4、探索房地产新发展模式
对于当前房地产根本性问题，的确到了痛定思痛、改变发展模式的时候。推动房地产业向新发展模式平稳过渡，就得摒弃过去不健康的模式。所以转型是为了市场健康为了购房者合法权益受到保护，这就必须确保房子是用来住的不是用来炒的这个定位。
经济日报在《增强房地产市场预期引导》文中表示，要增强行业发展的信心，继续发挥房地产行业产业链长的引领作用，稳住宏观经济大盘，促进国民经济的增长。继续发挥行业保民生促发展的作用。增强房地产市场预期引导，进一步增强企业信心，保障消费者合法权益。同时，房地产企业应积极地预判未来，主动转型升级，提供市场所需的高品质产品和服务。
经济日报在《力促房地产与金融正常循环》中认为，促进房地产与金融正常循环，关键要把握好“度”。化险是当务之急。化险要从供给、需求两端发力，“慢撒气”缓解流动性紧张。一方面，要摆脱多年来的“三高”模式，另一方面，相关的土地、财税、金融等基础性制度应进一步完善，同时也要寻求市场平衡，避免“一刀切”。
探索房地产发展模式是一直不变的目标，只是最近两年因为整体环境会放慢转型的速度，但房住不炒的坚持不动摇恰恰说明我们的目标没变，而且一直在向前进。
02
房企今年到期债务逼近万亿大关
“2023年内房企到期信用债及海外债合计9579.6亿元，相比上年多700亿元，房企偿债规模有增无减。特别是1月、3月、4月、7月，房企偿债规模均超千亿元，这几个月房企偿债压力较大。”中指研究院企业研究总监刘水分析称。
克而瑞研究中心统计显示，2023年前三季度，房企将迎来一波大规模偿债潮，但偿债压力主要集中在一季度，到期债券规模达到了2225亿元。
而今年1月共有40笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约有916亿元，环比增加476%。这些到期债券中，恒大、佳兆业、华夏幸福基业、泰禾、禹洲等房企均有债券已经出现实质违约。
来源：克而瑞研究、债市观察整理
刘水认为，目前房企偿债压力较大，房地产销售还没有明显企稳回升，部分房企受到融资支持有限，因此个别房企仍有可能发生债务违约。
回顾2022年，出险房企数量明显增加。据Wind数据显示，2022年境内债券市场有24家房企宣布展期，涉及发展规模超1300亿元，大幅高于2021年。
在销售回款出现较大下滑的情况下，房企应对巨额债务压力，化债的主要措施就是加大融资。但在2022年的大部分时间里，由于房地产企业普遍出现流动性危机，房企融资规模处于低位，尤其是民营房企融资规模比较低迷。
克而瑞统计分析称，2022年房企全年融资总量为8240亿元，同比减少38%，2016年以来首次低于1万亿元。
但在2022年11月多项优化房企融资环境的政策出台之后，房企的融资规模出现了较快速的大幅增长，12月100家典型房企的融资总量为1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，这也是2022年首次单月融资规模突破千亿。
03
“三支箭”将如何发力?
到目前为止，“三支箭”射出已有段时间，也释放了大量资金。
中指研究院的统计显示，自从“金融16条”发布实施以来，已有60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。债券融资方面，11月以来，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超千亿。同时，股权融资信号发出后，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。在已确定额度的融资计划中，总规模超过300亿元。
该机构指出，“在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。”
上海易居房地产研究院也指出，稳信用背景下，企业整体融资环境或将实质性改善。央国企及优质民企将显著受益，出险房企仍需去杠杆、降负债，回归到安全的水平是第一要务。
但总体来看，房地产业流动性的彻底改善，还将有赖于市场信心的恢复和楼市交易的回暖。分析人士普遍认为，随着疫情防控取得阶段性成果，以及稳楼市政策效果的逐渐释放，房地产市场有望在2023年第二季度正式企稳，楼市的流动性也将在此时彻底改善。
04
今年或成房地产行业
并购重组大年
据克而瑞监测，2022年12月，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。
多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。
克而瑞表示，2023年政策侧重引导房地产风险“软着陆”，一方面稳住房企信用主体，除推进现有“三支箭”房地产融资支持政策外，后期可能会在房企融资、并购重组、债务展期等方面出台更多政策，帮助房企化解流动性危机。
58安居客房产研究院张波认为，2022年是房地产的“政策大年”，通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，预计2023年房企融资渠道有望重新恢复，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。优质头部房企、“三道红线”绿档房企、积极拿地未来有地可卖的房企，未来有进一步发展的机会。
具体而言，包括五大行在内的银行，都是先授信给碧桂园、万科、龙湖、金地、招商等优质头部企业。第二，“三道红线”绿档房企有望存活发展，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。
此外，拿地补仓未来有货可卖的房企，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿，保利、碧桂园近两年累计新增土地货值均超6000亿，万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿；还有聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。
来源：经济日报、光宇吐楼市、债市观察、证券日报
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