出品：新浪财经上市公司研究院
作者：大眼楼管/半隐
近期，万科企业股份有限公司（下文简称“万科”）公告了其三季度报，前三季度的销售情况和盈利指标均出现下滑，其中房地产开发业务合同销售金额同比下滑10.8%，归母净利润同比下降20.31%。
而在债券市场，公司的多只境内外债券价格出现下滑，引起市场一定关注。就在今天上午，董秘在互动平台上表示近期公司境内外部分债券品种交易出现异动，并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。
资料来源：Wind前三季度业绩、盈利均下滑 负债余额仍较高
从公司前三季度的销售情况来看，房地产开发业务累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额人民币2806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%；而仅看第三季度的话，以上两项分别同比下降19.3%和22.9%。由此可见，下半年截止第三季度，公司销售端遇冷，造血能力有所下降。
公司前三季度的营业和盈利指标同样有所下滑。从营收来看，1-9月公司实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；前三季度房地产开发业务的税后毛利率由去年同期的16.5%下降到了14.6%；归母净利润为136.21亿元，较去年同期的170.93亿元下降34.72亿元，降幅达到20.31%。
从公司的资本结构来看，根据Wind数据库，公司截至9月30日的剔除预收款后的资产负债率为67.10，较去年同期的68.65下降了1.55。可以看出公司近两年正在努力收窄负债总额，但不可否认的是，公司前三季度的负债余额仍然超过万亿，达到12395.47亿元。
美元债价格普遍下行 如何稳定市场信心
从债券市场来看，目前公司的美元债价格普遍仍在下降趋势中，交易价格低于发行价格，而这意味着债券的到期收益率在逐步提高。根据久期财经的数据，多只美元债权的到期收益率高于20%，这也一定程度反映了海外投资者对公司的信心不足。
根据近期公告，目前公司准备以103.5元/张（含当期利息，且当期利息含税）赎回“20万科07”，赎回登记日为2023年11月10日，赎回数量3810000张。公司选择将这只5年期债券，在第3年末拥有赎回权的时候即赎回，可能但不限于有如下几种可能性：作为公司体现现金流充足的信号，提高债券人、股东等的信心；如上文所说，公司的短期债务占比较高，此举也可以优化长短期负债结构；还有一点便是降低融资成本，根据三季度报披露，前三季度新增融资的综合成本为3.64%，同比下降0.09%，其中公司在报告期发行的3年期中期票据和3年期公司债券，发行利率分别为3.07%和3.10%，均低于赎回的5年期债券利率3.50%。
在对国内债券选择赎回后，一个有待观察的问题是，在符合债券条款的情况下，公司是否会选择回购或赎回美元债券。目前，第三季度报告已经公告，公司业绩情况同比有所下滑一定程度上会影响市场对于公司的判断，而债券市场也有所反馈。近两个月中，多家房企的债券价格出现大幅下滑，整体地产行业低迷也是主要影响因素之一。就在上周，惠誉将万科的评级从“BBB+”下调至“BBB”，展望稳定。惠誉从多个方面肯定了公司处于行业领先地位，也指出目前对国内市场新房销售情况预期的下调。如果选择回购或赎回，则作用与上文提到的国内债券赎回类似，可以稳定市场信心，同时公司也需要考虑对现金流的影响。
实际上，在第三季度报告公告的当天，董事会通过的另外两个事项也值得关注，首先是公司大股东深圳市地铁集团有限公司（下文简称“深铁集团”）党委书记、董事长辛杰出任公司董事会副主席，这其实对万科来说已经算是惯例，深铁集团前董事长林茂德也曾出任该职位；另一个则是对激励约束机制、跟投制度等的修订，其中让人注意到的是，2023年-2025年公司的董事会主席和总裁的工资除了和年度净利润挂钩外，还将引入年度股价变动作为调节系数，一定程度上也是传达出管理层稳定、提升股价的决心。在公司和管理层的多项措施下，后续发展有待市场验证。
